房子只写夫妻一方的名字究竟有多危险？（2018修订）
作者：吴杰臻律师，广东广强律师事务所副主任暨高级合伙人，家事律师，广东省法学会婚姻法研究会理事。
2018年以前的很多文章都删掉了，主要是新规和司法实践的变化，有些观点已经不适用。在未来的日子里，我会用更生动的例子把一些观点重述，也许似曾相似，但也有不同。
——吴杰臻律师
我在《婚后购房的致命陷阱，太反常识了》中已经剖析了这种写一人名字房子的陷阱。
那么，房子写一个人的名字，还有什么危险呢？
最近遇到的一起咨询：
男方在外面包养了一个小三，已经生活十多年了。前两年女方终于忍不住，起诉离婚了。
起诉到法院，她才发现9套房子都抵押给银行了！
可是，银行没找过她，她也没有签名，这是怎么做到的？
于是，她跑到银行查询，银行告诉她，你当时已经签了名了。她仔细看了贷款合同，发现合同借款人是他老公，共有物抵押人是他老公和小三的签名！
原来，他老公向银行提供了他与小三的结婚证，让小三冒充妻子借的款项！！
她接着去当地的民政局和档案馆查询，均没有发现他们有登记结婚的记录。
这是一个假的结婚证！
她信心满满地起诉银行，要求法院判决抵押合同无效！一审法院和中院都一致认定抵押有效！
法院这么判，理由很简单：
房屋都登记在男方名下，根据物权公示原则，银行有理由相信这些房子都是男方的。
而且，男方已经提供了结婚证，结婚证上的“妻子”也到场签名了。银行已经做了合理的注意义务，也向男方放款了，并作了抵押登记，符合善意取得情形。
这就悲剧了，不管这些债务是不是夫妻共同财产，这9套房屋将来都会被银行拍卖！因为抵押是有效的。
她一怒之下，调取了更多男方与小三的户籍资料和伪造的结婚证资料，起诉男方和小三重婚罪。
但是，法院一审驳回她的起诉，上诉到中院后，二审法院认为事实不清，发回重审。一审法院既没有重新组成合议庭，又没开庭审理，直接再次驳回她的起诉。
且不说重婚案有多冤枉，我相信这绝对是一起冤案！（后记：我接手了这起离婚重婚案的后续工作，最终通过调解方式保住了女方应有的财产。）
就房屋抵押的事情来说，银行不承认被骗了，法院这样判也是有道理的。
2008年物权法出台后，如果房屋登记在一个人名下，已经越来越多的地方在办理房屋过户和抵押登记时，不再要求配偶来签字。
即使男方不用这么极端的手段去办理贷款，也完全可以在融资公司办理贷款，也可以私下把房屋出售。
《婚姻法司法解释三》第11条规定：
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
看不懂，没关系。根据这两条规定，可以翻译成以下处理规则：
第一，不存在恶意串通时
如果不存在恶意串通的情况，这份房屋买卖合同是有效的。不能仅因为未经配偶同意，就判该买卖合同无效。
如果后续配偶不同意过户，或者索回房屋，擅自处理房屋的一方要向买家承担违约责任，该怎么赔偿就怎么赔。
根据《婚姻法司法解释二》弟24条，配偶也要对外共同承担违约责任！
第二，房子过户且对方付了款
如果房屋已经过户，买家支付了合理对价（不低于市场价的70%），则一般可以视为善意的买家，配偶不能要回房子。
这种情况下，配偶只能在离婚的时候（注意是离婚时）要求另一方赔偿损失。
就拿上面的例子来讲，男方都已经把全部房屋抵押给银行，借到的款项又不知去向，女方离婚时怎么索赔？将来怎么执行到位？
这是房屋登记在夫妻一方名下，会被随意抵押或卖掉的风险。
除此之外，还有没有其它风险呢？
咱们接着来看下面这个例子：
男方在结婚登记前按揭购买一套房屋用于结婚，房屋价值50万元，首付25万元，婚后二人共同还贷25万元。
女方在结婚前出资25万元用于房屋装修及购买生活用品等。5年后，二人共同还贷还清了银行贷款，此时，房屋价值100万元。
要是这时候离婚，财产的分割结局会是怎样的呢？
《婚姻法解释三》第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
因此，房屋归男方，共同还贷的25万元及还贷的增值部分25万元共计50万元为夫妻共同财产。
房屋的装修只剩下残值，价值几乎清零。
判决的结果为：房屋归男方所有，男方补偿女方25万元，生活用品归女方所有。
也就是说，结婚时，男女双方花费了相同的25万元，离婚时，男方得到了价值100万元的房屋，女方得到了男方补偿的25万元及使用了5年的生活用品。
坑吧？
同样出那么多钱，就因为房屋登记在男方名下，女方就少分了那么多！
这个案例里，如果女方和男方以共同的名义购买，各自出25万，把房屋写成按份共有，各占50%，离婚时就是一人一半。
如果写成共同共有，在出资不一样的情况下，首先推定对半分割。如果款项由双方父母各自出资，根据婚姻法司法解释二第22条规定，视为对各自子女的赠与，首付部分所对应的份额会按出资比例，而按揭部分则视为共同共有（离婚时一般对半分割）。
也就是说，写了双方的名字，即使出资不均等，也不至于很吃亏。
最后，咱们再来看一个例子：
婚后男方买了套房子写在自己名下，款项是用父母的账户付的。根据《婚姻法司法解释三》第7条规定，这是妥妥的男方个人财产。
你们可能说，这是父母出的钱，认定为个人财产没毛病啊！可是，你知道中间的猫腻吗？
这父母的钱哪来的？是男方平常取现存进去的，还有些其它收入都用了父母账户收款。
这些钱其实就是夫妻共同存款，但女方没法证明。
买房的时候，男方并没有想过要离婚，或者防老婆一手，只是做生意的人很多都这么干的。
但到了离婚的时候，这些证据都可以用上了。
这个案例里，只要写两个人名字，无论怎么出资，都是夫妻共有的房子。只是，男方父母出资的部分会不会被弄成借款，则是另外一个话题了。
所以，不要再傻傻相信，婚后的房子写谁的名字都一样的鬼话了。
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